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二线城市房地产调控乱象:实际库存远比官方数据严重

经济观察网   2011-07-29 10:21

[摘要] 相较于一线城市,在愈来愈严厉的调控政策基调下,二、三线城市的开发商正面临更大的库存压力。

相较于一线城市,在愈来愈严厉的调控政策基调下,二、三线城市的开发商正面临更大的库存压力。

渣打银行大中华区首席经济学家王志浩在接受本报采访时说,在过去两三年,一些开发商当需求不好时,刻意不让市场看到真实的库存,因此市场上看到的库存就有限,但是实际情况远比官方公布的库存数据严重。渣打银行最近完成的调研报告显示,到年底二线城市库存水平可能将高达15个月销售量。

本报进一步调查发现,一些城市正面临更严峻的现实,例如在兰州“数字游戏”式的楼市调控政策下,地方政府刻意打压成交量、打压需求的调控手段已经偏离了中央政府一再强调增加供给本意,当地长达3个月时间中仅有一个楼盘获准预售,已致供需两难。

想卖的卖不了,想买的买不着。

兰州“假象”

“目前至少有十几个楼盘排队,等着办预售手续,但房管局不放行,从7月开始,每个月只放一两个楼盘,”一位兰州开发商说,“这还算好的,7月份之前,整整3个月时间里,只有一个楼盘被获准预售。”

他说,为了完成承诺的房价调控目标,兰州市政府希望把数字压下去,首当其冲的是成交量,以此造成调控效果很好的“假象”,但实际情况远非数字所能反映。

据悉,在今年4月份,兰州连续多日出现楼市零成交,这被地方政府看做调控取得效果的重要成绩,“你能想象一个这么大的城市,连续出现零成交吗?政府认为这是打压炒作,但实际上,兰州的刚性需求非常大,许多人想买,但买不到房子,因为政府根本不批准开发商进行预售”。

兰州市房地产商会的研究人员称,从4月25日到7月17日,兰州新批准预售的楼盘只有一个。

遭到打压的不仅是新盘供给,已经获得预售证楼盘也在当地的特殊政策下难以形成有效供给。

按照兰州的调控政策,从今年4月1日起,兰州停止房地产商自主定价,改为开发商无论是否拿到预售证,都需先向物价部门申报价格,由物价部门会同房管部门和房地产开发企业约谈后确定价格、销售均价和一房一价,办理完建议价格备案后,再办理网签手续。

另一位当地开发商说:“政府希望物价部门根据我们开发成本和利润率来核算一个价格,但实际上我们跟物价局交流,他们也不是很懂,于是就根据区域确定一个"一刀切"式的价格区间,比如市中心的城关区要求8000-10000元/平方米,安宁区7000元-8000元/平方米。”

但实际上,兰州城关区的大量楼盘的市场价格早已超过10000元/平方米,开发商并不愿意按照此价格区间进行销售,甚至于,“即使我们跟客户签了合同,房管局也不给我们办理网签,这个合同也就没什么效力”。

据当地媒体报道,兰州市物价局官员曾称,目前已申报待审核的房源中,开发商申报售价均未超过万元。“实际情况是,政府根本就不许我们申报超过万元的房子。”上述开发商说。

兰州市房管局官员此前亦称,国家发改委要求商品房销售明码标价,但“仅仅公示房价,无需审核、审批,如果引起恶性反弹怎么办?怎样向老百姓交代?”因此,兰州市决定进行价格干预,“政府调控给予开发商合理的利润应在20%,比方说开发商申报的销售价格过高,那么拿出你成本依据来。”

对于调控政策和效果,兰州市委宣传部、兰州市房管局拒绝了本报的采访。

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