[摘要] 种种迹象表明，商业地产项目开始遍地开花。相关数据显示，仅就城市综合体而言，截止到2010年年末，一二三线城市的数量达到125个...
种种迹象表明，商业地产项目开始遍地开花。相关数据显示，仅就城市综合体而言，截止到2010年年末，一二三线城市的数量达到125个，总规模达4900万平方米，未来将会达到129个、6200万平方米。去年一些实力住宅开发商开始试水商业地产，今年受到住宅受限等不利因素影响，更多住宅开发商成立商业地产中心，以特易购、宜家为代表的外资零售商巨头也加大了对商业地产的投资力度，万达[简介动态]等商业地产龙头企业则忙着升级转型，寻找新的利润突破点。
龙头房企
（企业代表：万科）
或高调或含蓄 商业已是进军目标
据了解，按保利地产的“十二五”规划，到2015年持有的商业地产规模将提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿到25亿。据了解，保利商业地产的规划已经由广州开始，从6月份开始，广州同时推出多个写字楼项目，主要位于广州新中轴线CBD板块天河北、珠江新城[消息 价格 户型 点评]和琶洲，可售可租总面积超过100万平方米，可谓是保利首次大面积推商业。
据保利地产董事长宋广菊透露，目前保利地产已成立了商业团队，在总部有商业管理中心，同时在佛山、宁波、天津、成都和广州的商业项目也已经进入各种运作阶段，下一步会寻求更专业的管理结合。根据公司新增的五年规划，将会有计划地增持一些中心城市的商业物业和酒店。“预期在2015年，会逐步形成一个相对稳定的商业品牌。”
与保利不同，万科在商业发展方面显得相当低调，近期，深圳市万科商业管理有限公司单独成立，新建公司法人代表周彤正是深圳万科的总经理。万科接受媒体专访时表示，公司对商业地产开发能力的提升也是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。万科的非住宅业务占比，长期来看希望控制在20%以内，短期来看希望不超过10%。另有万科内部人士透露，广州今年暂时不会成立商业管理公司，但不排除明后年会成立，但目前已有专门的商业部，专门负责小区内的商铺等事务。
业界点评：进军商业有无奈更有主动
多位业内专家表示，以住宅为主线的房企加码商业地产，除了因政策频频调控住宅致市场持续低迷而被迫发展外，主要还是为了公司长远的战略发展。 房地产经济专家邓浩志表示，住宅市场受政策冲击，大量热钱进入商用物业市场，开发商要寻找出路，也看见了该市场的潜力；另一方面，部分商业以类住宅产品出售，获得市场追捧，加强了开发商的信心。业内资深专家韩世同分析，保利、万科等集团进军商业地产，主要出于如下考虑：1.有些开发商开发的住宅项目需要有一些商业物业配套，比如酒店、会所、商铺等；2.开发商开发商业物业成本相对较低，有些商业项目连着住宅一起拿地，地价成本不高，投资较高；3.政策调控主要针对住宅，对商业地产影响有限。
外资巨头
（企业代表：特易购地产、宜家）
看中市场潜力 加大投资扩张力度
据了解，今年7月初全球零售巨头特易购旗下地产集团与国美电器签署战略合作协议，据此，国美及其关联品牌将进驻特易购地产集团旗下的“Lifespace乐都汇”购物中心。据透露，未来五年，特易购地产预计在中国投资530亿元着手商业地产的开发。作为全球三大零售商之一的特易购，在全球14个国家拥有5300多家门店，目前在华北、华东和华南地区正着手进行几十个综合商业项目的开发。宜家中国地区零售业务副总裁任伟国早前对媒体透露，布局二线城市是宜家发展中必不可少的步骤。宜家在进入中国15年中，共开出了8家店，接下来将加快开店速度，预计到2015年宜家在中国将有18家商场。
据商务部统计，5月完成备案的外商投资房地产企业达52家，过去3个月共有170家外资房企在商务部完成审批备案；国家统计局数据显示，2011年1~4月，我国房企利用外资222亿元，大幅增长达62.3%，仅4月利用外资金额就达78亿元，同比大增107.34%。此外，DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告指出，今年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，其中，中国商业地产为资金重点流向。
业界点评：外资加码商业是双刃剑
资深房地产专家谢逸枫表示，房地产目前是抗通胀保值增值的产品，由于国内住宅受到限购限贷等严厉的调控，商业地产成为外资在华投机投资的渠道。外资凶猛进入中国商业地产，有助于解决国内商业地产项目资金紧张的局面，但过多进入也不是好事，一旦人民币停止、物价控制到位，或政策调控转向，外资肯定逃之夭夭，国内商业地产必受巨大影响。
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资深商企
（企业代表：万达、绿地）
竞争日益激烈
积极寻找新突破点
众多企业想方设法瓜分商业地产蛋糕，不少早前在商业地产领域表现出色的资深商企，开始寻找新的利润增长点，或进行转型升级，或积极学习成功案例，以应对日益激烈的市场竞争。
据了解，万达商业版图的扩张速度快得惊人，按照目前的速度，到2012年万达广场将有70个以上，五星级酒店将开业40个以上，而今年万达的营业额更有望突破1000亿元。近日大连万达集团表示，集团的产业中，现代服务业的收入增长速度尤其迅速，其中连锁百货收入同比增长200%，万达酒店公司收入同比增长100.8%，万达商业管理公司租金收入同比增长85.8%。目前集团正进行企业转型升级，大力发展现代服务业，从单一房地产，向商业不动产、高级酒店、旅游度假区、百货、文化、娱乐等产业多元发展；预计5年内，现代服务业将成为万达集团的核心支柱产业。
近年来，绿地集团积极从以住宅开发为主向住宅与商业地产并举转变，上半年在多个重点城市发展商业项目，其中北京绿地中心、辽宁省国际会议中心、广州白云绿地中心、西安绿地中心等，都将是当地的地标性建筑。同时，绿地还坚持渗透潜力型二三线城市多路齐进的策略。对于致力于成为商业地产全程运营商的绿地来说，万达无疑是一个成功的范本。绿地集团近日宣布，将牵头自主选择基础好、发展潜力大的商家发展捆绑式战略合作，向“订单式商业地产”的开发模式过渡，从而使绿地商业资源的优化整合与模板式复制成为可能。6月27日，绿地与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等国内外知名商企宣布建立全面战略合作关系。其中，绿地与沃尔玛已在19个城市开发的30个项目达成合作协议，将联手打造一批大型购物中心。
业界点评：保持龙头地位需不断更新战略
商业地产资深人士陈瑞标表示，一些在商业地产发展比较突出的企业，更加清楚商业地产其中的利益以及发展前景，应趁其他企业对商业地产还在探索阶段时，迅速占有更多的商业地产资源，才能继续“独领风骚”。相对住宅，商业地产更容易饱和，众多企业纷纷加码，容易导致“僧多粥少”。资深商业地产企业势必要与时俱进，积极寻找新突破点、探索新模式，才能保持其龙头地位。
记者观察
商业地产
战火越演越烈
很多以前在住宅市场上打拼多年的开发商，开盘时风风光光，后来却发现自己什么都没有留下，尤其是没有留下有固定的商业资本。因此，当多项宏观政策针对住宅市场，导致住宅市场利润越来越小的时候，这些开发商开始抢滩商业地产，从被动试水到积极主动。有一份数据显示，2010年商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高：商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598亿元、1806亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。
更多业内人士表示，今年的商业地产增长会再创新高。中国近年来龙头商业地产企业为数不多，大有个别企业“独领风骚”之势；目前更多企业都挤进来时，这个圈子也开始出现新诟病，如缺乏人才、一个商业项目还没开业就已经四五个项目负责人，此外还有一些恶性竞争，如某些商业项目名为“打造高端项目”，实则只是为了“快速圈钱”，根本不考虑后期的运营等等。在商业地产这个战场中，战火越演越烈，硝烟越来越浓，但要注意的是，只有通过良性竞争，才能让商业地产这个雪球越滚越大。
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