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经济工作会议定调住房“双体系”

证券日报   2010-12-14 06:47

[摘要] 刚结束不久的中央经济工作会议上,提出要加快推进住房保障体系建设,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。会议还强调,要强化政府职能,调动社会各方面的力量,加大保障性安居工程建设力度。

刚结束不久的中央经济工作会议上,提出要加快推进住房保障体系建设,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。会议还强调,要强化政府职能,调动社会各方面的力量,加大保障性安居工程建设力度。

此前,住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》备受媒体关注,该通知明确提及2011年计划建设保障性安居工程1000万套,与今年580万套的规划相比,同比增长了72.4%。

12月13日,《证券日报》记者采访了多位地产分析师,对于此次中央经济会议所提及的住房“双体系”以及千万套保障房的推出,他们既肯定这项政策对于房地产市场的长期积极影响,但同时也对保障房的资金瓶颈及地方政府执行力度表示担忧。

美好蓝图遭遇资金瓶颈

《中国城市状况报告2010/2011》显示,中国城镇人口达6.2186亿,而且今后5年内,中国城镇人口将超过农村人口。以三口之家计算,目前中国城镇家庭约为2亿户。2011年1000万套保障房的推出,意味着每20户家庭,将拥有一套保障房。

另有安信证券研究报告中指出,2009年保障性住房及棚户区改造为330万套。2010年计划推出保障性安居工程580万套,2011年则计划推出1000万套。2010、2011年两年保障性住房的计划推出套数同比增长都在70%以上,这一数据高于社科院对中国城镇化率46.6%——也就是说,保障性住房的增长率要高于城镇人口增长速度。

如果再加上2009、2010两年的保障房推出总量,前景似乎可以更加美好。

但是,远景虽美好,却需现实保证。工商联房地产商会会长聂梅生曾公开指出,2009年9月份之前,保障性住房的投入才完成了全年的40%,总投资不过1000多亿元。

据住建部统计,1-9月份保障性安居工程完成投资4700亿元,占全年计划的60%。以此计算的话,全年580万套保障性安居工程计划投资应超过7800亿元。以上面标准粗略估计的话,1000万套保障性安居工程至少需要1.34万亿的投资。

中国房地产协会副会长顾云昌曾表示,目前保障房建设资金主要来自三方面:政府土地出让净的10%、公积金收入以及地方政府的财政收入。以2009年各地土地出让总价款15910.2亿元计算的话,地方政府即使真的能够拿出10%的土地出让来建设安居工程,也不过贡献1600亿左右。更何况,有很多地方政府在这一块是欠缴的。有业内人士曾指出,地方政府对于拿土地出让金来建保障房一事,“意愿是不强的”——“如果你去翻一下地方政府的旧账,他们其实都欠了很多债”。

1000万套保障房

需政府“给力”

12月13日,华创证券地产分析师杨现领接受《证券日报》采访时指出,1000万套保障房的推出需两方面的保证:一是资金来源;二是土地供应。

在资金来源上,杨现领认为中央财政拨款以及地方政府的土地出让金收入将贡献近3000亿左右。除去上述由政府解决的资金外,还有近万亿资金缺口需解决。在他看来,商业银行贷款无疑是最重要的一项资金来源,在低风险和政策鼓励的双重作用下,“商业银行可能会大规模的参与保障房的建设”。另外,还可以利用信托资金、地方政府发行债权融资等方式来解决保障房的资金问题。

另一方面,保障房、尤其是一线城市的保障房建设还面临着土地供给有限的“硬约束”。以保障房每套50-70㎡计算的话,1000万套保障房就意味着5-7亿平米,接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求,如果不想对商品房用地形成“挤出效应”的话,就要进一步增加土地市场总量的供应——但在土地供给有限的前提下,“目前地方政府没有太大动力进行保障房建设的原因在于,一方面他要出钱;另一方面他还要出地”,杨现领如是说,“目前保障房建设的困难还是很多的”。

同日,方大证券地产分析师周伟在接受《证券日报》记者采访时也表示,地方政府对政策的执行力度是保障房能否成功推出的重要保证。

在周伟看来,有两点将督促地方政府切实执行对保障房的投入:一是中央政府加强对地方政府的问责机制;二是2011年的投资增长还有赖于房地产投资的贡献。而楼市调控中、商品房开发受到抑制的前提下,投资的增长可能就要寄希望于保障房的建设投资。

同时,周伟认为此次住建部所公布的保障房计划推出1000万套,还是超出市场预期的,也从另一方面显示了政府的决心。

保障房推出

将促房地产调控方式改变

业内对于保障房和商品房的双轨性基本已达成共识:两类住房针对两类需求人群,市场划分的不同意味着两套体系可以拥有不同的价格决定机制。

方大证券地产分析师周伟认为,一旦商品房和保障房两套体系建立,那么对于商品房市场,政府应该越少干预越好。两类住房针对的是不同的需求群体,如果保障房能够解决中低端收入者的住房问题,那么商品房价就可以主要由供需决定。

而华创证券地产分析师杨现领也指出,此次中央经济工作会议中,明确指出要“强化”政府责任——这是与往年不同的,某种程度上表示了政府对保障房建设的力度与决心。而另一方面,“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”这一提法也表明政府对于保障房和商品房的认识也在提高——“保障轨”和“市场轨”,两条轨道市场的建设将成为政策重点。

值得投资者注意的是,在对保障房政策持乐观态度的同时,杨现领还进一步指出,这一政策还具有持续性。从十二五规划来看,保障房的建设和退出可能持续5年左右的时间。直至保障房的建设能够覆盖到大部分的中低收入者,目前实行的政策调控或将退出。另外,杨现领还提及,“房地产开发商最容易赚钱的日子已经过去了”。

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